大切なお金の話

注文住宅を手に入れる上でお金はつき物です!
せっかくのマイホーム、一生大事にするために知っておきたい、お金にまつわる3つの話。

住宅ローンについて

家を建てるほとんどの人が利用している住宅ローン。自分の年齢や収入、月にかかる生活費、将来の支出等を考慮しながら、最適なものを選ぶことが安心の秘訣。長くつきあうものだからこそ、ご自分が無理なく返済できるプランを選ぶことが大切です。

金利について

住宅ローンを借りるにあたって要となるのが、金利です。 金利には大きく分けて3つのタイプがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。


1. 変動金利型

金融情勢の変化によって金利が変わるタイプです。
【金利の比率 】 低い

◎メリット 金利が安い、金利が下がれば返済額が減少します。
×デメリット 金利が上がれば返済額が増加します。
借り入れ時に将来の返済金額が確定しないので、返済計画が建てにくいです。

2. 一定期間固定型

最初の5年、最初の10年など、借り入れたときの金利が一定期間固定されるタイプです。
【金利の比率】中間

◎メリット 固定期間中は金利を固定できます。
期間終了後に金利が下がれば返済額が減少します。
×デメリット 固定期間終了後に金利が上がっていると返済額が増加します。
借入れ時に将来の返済金額が確定しないので、返済計画が建てにくいです。

3. 全期間固定型

借り入れたときの金利が全期間にわたり変わらないタイプです。
【金利の比率】高い

◎メリット 借入れ後に金利が上昇しても、借入れ時の金利を維持できます。
借入れ時に将来の金額が確定しているので、返済計画を建てやすいです。
×デメリット 借入れ後に金利が低下しても返済額が変わりません。
●フラット35

全期間固定型のタイプの一つです。 通常の住宅ローンは金融機関提供のものですが、フラット35は住宅支援機構と民間金融機関が提携して提供するものです。

◎選ぶメリット

ずっと固定金利なので返済計画が建てやすい/通常借入れ時に必要な保証料0円/繰り上げ手数料不要/保証人不要/機構の技術基準で耐久性能・断熱性能の物件検査を行っている/返済中のサポートが充実


借入れ金額について

住宅資金購入で必要なのは、「希望物件の購入金額」と「予算」です。 この予算は、ご自分の手元にある自己資金と住宅ローンでの借入金額の合計のことを指します。

頭金は2割〜3割が理想?

よく「住宅ローンの頭金は、総額の2〜3割用意しましょう」と言われます。でもほとんどの銀行機関では土地・建物・諸費用の総額を、住宅支援金融機構ではその9割までを融資してくれるので、実際のところ自己資金を2〜3割用意する必要はありません。

しかし一方では、自己資金がないと住宅ローンの借入金額が大きくなり、毎月ローンで返済する金額が多くなるので、そのさじ加減が必要となってきます。 頭金をある程度貯めてから支払うか、貯めずに今建てるか、それは今後の金利の動向次第です。

●金利水準が高く、今後下降していく見込みありの場合

貯めてから建てる!

●低金利で、今後上昇する見込みありの場合

今建てたほうがオトク!

もちろんこれは全部自分の資金や収入で返済していく場合を想定したものなので、もし親から援助が受けられるようでしたら、それも考慮して考えていくといいでしょう。


借りる期間について

前述しましたが、借りる期間が長ければ長いほど、毎月の返済金額は少なくなる代わりに返済の総額は高くなります。ただ、返済期間を短くしたいからと、20年ローンにしたはいいけれど、毎月の返済金額が多く生活が苦しいから、後から期間を長くしたいと言ってもそれは出来ません。逆に当初35年ローンにしていたけれど、余裕があるから繰上げ返済をしたい、ということは可能です。
返済期間で迷った時は、長めに設定しておく方が吉、と言えるかもしれませんね。

返済方法は2タイプ


元利均等返済

毎月の返済額(元金+利息)が返済期間を通じて一定額となる返済方法です。

◎メリット 返済額が一定なため返済計画が建てやすい。
元金均等返済と比べ、返済当初の金額が少なくすむ。
×デメリット 同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済金額が多くなる。
借入金額の残高の減り方が元均等返済額よりも遅い。

元金均等返済

毎月一定のローン残金から計算した利息を合計した金額を支払う返済方法です。

◎メリット 返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていく。元利返済と比べて元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済金額が少なくすむ。
×デメリット 返済開始当初の返済金額がもっとも高いため、当初の負担が高く、毎月の必要月収も多くなる。

ライフサイクルに合わせた返済方法の選択が重要

この2つのタイプの返済方法ですが、ご自分の将来のライフサイクルを考えた上で、選択していくことが大切です。たとえば、夫婦共働きで、奥様が子どもを産み退職する前に、多めにローンを支払っておきたいという場合や、もう子どもの教育費のピークは過ぎたというご夫婦の場合は、後々の返済額が低くなる元金均等返済の方がおススメです。
また、共働きの夫婦で、奥様がまもなく出産のために退職するという場合は、今後の世帯収入が減るので元利均等返済の方がおススメということになります。
ただ、どちらの返済方法を選んでも、予測のつかない事態が起こるのが人生ですので、今後の生活に柔軟に対応できるように、慎重に考えていくことが大切です。

35年ローンを組んだ家を、27年で建て替えるという現実

今の家の寿命は27年だと言われています。
35年の長期ローンを組んでせっかく家を建てたのに、27年で建て替えが必要になってしまう…。そうなると、建物は駄目になってもローンが残っているので、8年間も無駄なローンを払い続けるということになります。建て替える場合は新たにローンを組まければならず、二重ローンの苦しみを味わうという方もいらっしゃいます。

一方で築60年以上だという家に住んでいる方もいらっしゃいます。築27年でもたなくなる家と、築60年でもまだまだ住める家の違いはなんでしょうか?
理由として、住宅の価格の安さにばかり目がいき、住宅の品質をろくに見ないで家を建ててしまうという点と、家族の生活スタイルの変化を考慮に入れていないという点があげられます。

ローン完済前に立て替えが必要になる家とは

新聞の折込チラシやホームページで、「1000万円の家」など、安さを前面に押し出した広告を見たことありませんか?そのような広告に踊らされて質の低い家を購入した結果、ローン完済前に家が駄目になってしまうケースが数多く見られます。
安さをウリにしている工務店では、工場でカットしたパネルを現場で組み立てていくような工期が短い工法で家を作るところも多く、そういう所は短いスパンでたくさんの棟数の家を建てることができるので、売れれば売れるほど、駄目になっていく住宅の数も多くなるのです。

長く住み続けられる家とは

一方で長くもつ家は、価格は安くできない分、良い品質の素材を使って丁寧に作るので、一生涯…もしかしたら孫の代まで長持ちする家になるかもしれません。
また、家はそこに住む家族の人数や生活スタイルが変わることによって、早めに建て替えという選択を迫られる場合があります。 そんな時、間取りの大幅な変更にも柔軟に対応できるような造りになっていれば、簡単な工事だけで、住みやすい家に生まれ変わることができます。

住宅の相場

現代の住宅の相場は約2000万円と言われています。良い素材を使って長く持つ家をと考えたら、最低でも2500万円かかるとのこと。では安い家はなぜ作れるのでしょう?

低価格の家のからくり

安い家を作る事ができるのは、たとえば「新建材」と言われる、ビニールタイル、ウレタン、合成樹脂のような安価な材質を使って、コストを抑えているから。また、工場の機械でカットしたパネルを現場で組み合わせるだけのパネル工法等で、人件費を抑えてみたり。

しかし「新建材」と言われるものは見た目は綺麗に見えても、以前問題になったシックハウスのようなアレルギー等をもたらし、体に害を及ぼしかねない材質です。さらにこの工法では柱がないので間取りを変えることができないというデメリットがあります。建てた時は、安くマイホームを手に入れた喜びがあるかもしれませんが、後の事を考えると、とてもリスクの高いことなのです。

高品質の家は丈夫で長く住める

それに比べ、品質の良い素材を使った家はどうでしょうか?

たとえば、セルロースファイバーという断熱材は、再生紙を使った環境にも優しい素材で、防音性・吸湿性に優れています。結露やカビを防止し、家を長持ちさせる効果が期待できます。

また日本の国土に合った素材を使用しているので痛みにくく、丈夫です。安価な家によく使用されている、北欧原産の「ホワイトウッド」という木材は、国産の木材よりも安価で購入出来るため集成材として頻繁に使用されていますが、湿気に弱いので腐りやすく、シロアリ被害も多いのです。日本の高温多湿の気候にはまったく適していません。日本の木材を使用すると言うことは、日本の風土にあった家作りができるということです。国産のひのきを土台や柱に使用している家は、湿気に強く、木が腐ったり、シロアリ被害が起きることも少ないのです。

安く粗悪な素材で1500万円で27年しかもたない家を建てるか、優良素材で2500万円かかっても60年以上もつ家のどちらを建てるか、長期的に見るとどちらの方がコストがかからない家なのか、一目瞭然ですね。
家は人生で最大の買い物と言われています。 あとあと後悔しないものにするために、賢い住まい作り、していきましょう。

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